Die Unterdeckung in den Sparrenfeldern zieht sich hin und es ist nicht so spannend, immer davon zu berichten, wenn nicht gerade etwas wirklich aufsehenerregendes dabei passiert – daher kam mir folgender Gedanke: Wir waren neulich mal bei Freunden, die sich ein Haus kaufen wollen und ich sollte beraten, auf was man denn da so achten muss.

Es gibt im Netz eine ganze Reihe Checklisten, die ich damals auch gewälzt habe, aber ich finde die meisten nicht so richtig praxisgerecht und vielfach steht auch einfach Stuß drin („Legen Sie ein Blatt Papier ins geöffnete Fenster und machen sie es dann zu. Wenn Sie das Blatt noch bewegen können ist das Fenster nicht dicht“).

Von daher jetzt meine persönliche, subjektive, mit Sicherheit nicht vollständige (dafür gibt’s die Kommentar-Funktion!), aber wunderbar abschreckende Liste auf-was-man-beim-Hauskauf-achten-… könnte.

Das allerwichtigste ist wirklich die Lage. Die wird man nie ändern können. Man könnte sogar ein doofes Haus abreißen und neu bauen, kann man alles machen, aber die Lage kann man nicht ändern. Das muss einem wirklich gefallen und auch sonst sollte zumindest viel passen: Nachbarschaft, keine große Straßen, Lärm (auch mal mit geschlossenen Rollos drinnen aufhalten und Ohren spitzen), gewachsenes Viertel vs. Neubaugebiet, Schulen/Kindergarten/Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe usw.

Das Baujahr fand ich auch immer interessant. Die Häuser von Anfang des 20. Jahrhunderts (1920er/30er) sind meist solide gebaut, Stein auf Stein, Holzbalkendecke. (Tritt)schallschutz gab’s damals noch nicht so viel, aber sonst weiß man da meist, was man hat.
Nach dem 2. Weltkrieg waren die Baumaterialien nicht so üppig, da wurden auch mal Reste verbaut (50er Jahre) oder eben eher kostengünstig. 60er Jahre sind oft die typischen Siedlungshäuser. Für alle Häuser bis zu dieser Zeit gilt, dass man energetisch sicher was machen muss und dass sie oft etwas ‚verbaut‘ sind, man also die Aufteilung heutzutage anders machen würde. Meistens gibt es nur kleine Badezimmer, mitunter verschachtelte Durchgangszimmer und gerne genommen der später als Anbau ausgebaute Stall.
In den 70er, 80er Jahren kamen dann Bungalows und Fertighäuser immer mehr in Mode, ich fand das immer eher abschreckend weil energetisch oft nur mit sehr großem Aufwand was zu retten ist und auch das Thema Asbest immer wieder auftaucht. So ab den 90er, 2000er Jahren wurde dann eher nach heutigem Stand gebaut und man kann da vom Grundsatz her erstmal nicht viel falsch machen.

Vorbesitzer: Es ist eigentlich ziemlich egal, wer der Vorbesitzer war, außer er war Heimwerker. (Ja ich weiß, dies ist ein Heimwerkerblog…) Je mehr ein Haus ‚verbastelt‘ ist, desto katastrophaler kann es sein. Selbst bei ursprünglich mal guter Substanz kann ein einzelner Mensch (mit seinen Kumpels) unfassbar viel verpfuschen. Typische Anzeichen für Heimwerkerspuren sind: Verkleidungen aller Art (Holzpaneele an Wänden und Decken), Gipskartonplatten auf Steinwand, auf Wände verklebtes Styropor, Gartenlauben-Anbauten, offen zu sehender Bauschaum (dann Besichtigungstermin gleich wieder abbrechen), helle (noch feuchte?) Farbflecken um irgendwas (Schimmel/Pfusch/Risse) zu vertuschen, in Wände eingebaute Aquarien usw.
Sicher gibt es auch gute Heimwerker, aber oftmals ist es in solchen Fällen gut, zumindest die Augen offenzuhalten.

Arbeiten wir uns nun mal von unten nach oben und startem mit dem Keller. Wenn das Haus keinen Keller hat, hat man halt weniger Abstellplatz, die Heizungsanlage ist irgendwo im Wohnbereich untergebracht und es kann nichts mit Wasser vollaufen.
Eine Teil-Unterkellerung kann den Nachteil haben, dass es an den Übergängen von Kein-Keller zu Doch-Keller Risse gibt weil sich die Gebäudeteile unterschiedlich verhalten. Muss aber auch nicht sein.
Keller in äteren Häusern sind nie furztrocken. Man wird da immer was finden, und ein Feuchtigkeitsmesser wird in den Wänden mehr Feuchtigkeit anzeigen als weiter oben. Es wird möglicherweise auch Ausblühungen im Mauerwerk geben und rieseligen Putz. Das ist bei alten Häusern in gewissem Rahmen auch normal. Sicherlich sollte man/könnte man irgendwann mal die Außenwand freibuddeln, Feuchtigkeitssperre anbringen, Drainage legen, Wände trocknen. Oder eine der vielen anderen Möglichkeiten betreiben, um den Keller trocken zu bekommen. Aber will man das wirklich? Meiner Meinung nach sind Alarmsignale folgende:
– Alle Kellerwände sind verputzt und verkleidet und übergetüncht und es gibt Außen keine Feuchtigkeitssperre; d.h. die Feuchtigkeit die von Außen in die Wände kommt kann nicht nach innen Weg weil verputzt-da muss man sich mit dem Gedanken anfreunden, irgendwann den Putz zu entfernen bzw. man sollte bei der Besichtigung schon genauer hinschauen
– Schimmel: Wenn oberflächlich eher schlecht gelüftet, wenn tiefer drin ist mehr im Argen
– Aufsteigende Feuchtigkeit nach oben: Im Erdgeschoss nachsehen, speziell im Fußleistenbereich, am Schornstein etc. Sich Lösende Tapete, Stockflecken, bröckelnder Putz, muffiger Geruch können Anzeichen dafür sein, dass die Feuchtigkeit der Kellerwände nach oben steigt. Wenn alles trocken ist, ist diese Feuchtigkeit vielleicht seit 100 Jahren nicht weiter hoch gekommen und wird das dann wohl auch in nächster Zeit nicht mehr probieren. Ist der Keller etwas höher gebaut, hat man oftmals noch einen Sockel von 80-100 cm, bevor das Erdgeschoss kommt. In diesem Bereich haben dann die Kellerwände die Chance, Feuchtigkeit nach Außen abzugeben, deshalb steigt bei solchen Häusern oft nix hoch.

Im Erdgeschoss gibt es viel zu entdecken. Schauen Sie sich die Raumaufteilung an. Passt das; wenn nicht, kann man was ändern? Nehmen Sie einen Grundriss mit und lassen Sie die Phantasie spielen.

Elektrik: Auf jeden Fall die Hausverteilung anschauen. Besteht diese nur aus Schraubsicherungen, ist sie schon sehr in die Jahre gekommen. Etwa seit den 70er Jahren werden Sicherungsautomaten (die kleinen schwarzen Schalter) verbaut. Wenn man in den Räumen vierundvierzig verschiedene Schalter- und Steckdosenmodelle findet, ist die Elektrik sehr wahrscheinlich ziemlich verbastelt. Seit den 80ern etwa werden die Lichtschalter mit den großen Schaltflächen verbaut. Kleine Knips-Schalter lassen eher darauf schließen, dass nicht nur die Schalter, sondern auch die Verkabelung uralt ist. Wer schonal einen Fehlerstrom-Schutzschalter gesehen hat, könnte darauf achten, dass so einer verbaut ist, idealerweise pro Stockwerk einer. Mit einem zweipoligen Spannungsprüfer könnte man auch feststellen, ob die Steckdosen „geerdet“ sind, sprich ein Schutzleiter verbaut ist. Wer damit keine Erfahrungen hat, sollte im Zweifel einen Elektriker zur Besichtigung mitnehmen.

Heizung: Moderne Heizkörper sind flacher und eckiger als die alten und haben vor allem den Vorteil, dass sie die Luft umwälzen. Die dicken alten waren eher Wärmestrahler, d.h. in der Nähe der Heizung ist es warm, weiter weg dann schon nicht mehr. Der Austausch ist aber nicht so superteuer, und wir haben auch noch ein paar alte im ersten Stock. Rostflecken unter dem Heizkörper verraten, dass er nicht dicht ist. Schauen, wie alt der Heizkessel ist. Unserer war gut 20 Jahre alt, ich finde das geht noch einigermaßen (wobei die neuen natürlich viel effizienter sind blabla…), aber wenn es an die 30 Jahre geht ist da auch ein zeitnaher Austausch einzuplanen. Ölheizung mit Tanks fand ich gefühlt immer doof, Gasheizung besser. Aber ich bin kein großer Heizungsfachmann und habe auch wenig Ahnung von neuen Heizkonzepten wie Pellets, Wärmepumpe etc. Achja: Elektroheizung geht meiner Meinung nach heutzutage gar nicht mehr, höchstens noch als ergänzende Fußbodenheizung. Nachtspeicheröfen oder auch toll beworbene Elektro-Radiatoren sind bei Hauskauf m.E. ein Indiz für „neue Heizung muss rein“.

Sanitär: Mir fallen immer zuerst die Bleirohre ein. Wenn man mit dem Fingernagel seinen Namen reindrücken kann, ist es eher Blei. Mir ist aber bei den 265 Häusern, die wir besichtigt haben, kein einziges untergekommen. Ansonsten bin ich großer Freund von zentraler Warmwasserversorgung über die Heizungsanlage (bzw. moderner mit Solar…). Wenn in jedem Zimmerlein ein Boiler hängt,verbraucht der jedes mal Strom, kann bei den kleinen Geräten nur 5l speichern und kann eben auch kaputt gehen.

Fenster: Nach dem fünften, besichtigten Haus haben Sie ein Gefühl für Fenster. Einfachglas geht gar nicht mehr. Fenster mit diesen schwarzen Dichtungen, die in den Ecken aufgehen sind 80er, Anfang 90er-Fenster. Die kann man wohl „erstmal“ drin lassen. Zwischen den Scheiben gibt es eine silberne Schiene, darauf ist der U-Wert abgedruckt. Nach der aktuellen Energieverordung darf dieser nicht höher als 1,3 sein; Passivhaus-Fenster kommen runter bis 0,8. Unsere Fenster hier haben um die 1,4, und ich habe sie nicht sofort rausgerissen. Allerdings haben wir auf der ‚Wetterseite‘ zwei Fenster mit Dreifach-Verglasung und Raumschifftechnik eingebaut, die einen Wert von 0,7 haben.
Fast wichtiger finde ich aber, ob die Fenster auch dicht sind. Fahren sie mit dem Finger in dem Spalt am Flügel entlang. Wenn der Abstand des Flügels zum Rahmen sich ändert, ist das Fenster verzogen. Kann man ggf. wieder richten, wenns dumm kommt zieht es aber und muss ausgetauscht werden.

Haustüren: Haustüren ohne Isolierglas oder mit Ritze unten müssen einfach ausgetauscht werden. Meiner Meinung nach hat es wenig Zweck, damit rumzueiern. Neben der energetischen Seite ist da ja auch noch das Argument Einbruchsschutz. Ganz billig sind die Dinger allerdings nicht; 2000-5000 Euro kann man anpeilen.

Decken: Wasserflecken oder großflächig übergepinselte Stellen sollten Alarmsignal sein. Bei Gipsdecken in älteren Häusern sollte man sich nicht zu sehr über feine Risse erschrecken. Das ist relativ normal und führt nicht zum Herunterkrachen der Zwischendecke.

Wand und Boden: Verbringen Sie nicht Stunden mit dem Inspizieren der Wand- und Bodenbeläge. Aller Vorraussicht nach muss man da sowieso was neu machen. Wir hatten dass Glück, dass wir kaum was machen mussten (weiße Rauhfaser an allen Wänden, unten Holzdielen in gutem Zustand, oben Parkett, nur zwei Räume mussten wir neu belegen), aber in der Regel muss man das einplanen. Von daher ist bei der Besichtigung Phantasie gefragt: wie werden die Räume bei uns mal aussehen? Nicht von der Blümchen-Tapete abschrecken lassen.
Schimmel ist auch hier ein Thema: Schauen sie speziell in die Ecken der Außenwände. Übergepinselte Flächen sollten hier Alarmsignal sein. Ist der Schimmel oberflächlich (lässt sich von der Tapete abbürsten) kommt es wahrscheinlich von mangelnder Lüftung, sitzt er aber tiefer im Mauerwerk, ist die Wand feucht.

Garten: Die Gartengröße sollte so sein, dass man die Bewirtschaftung auch schafft. Auch wenn man sich sagt „wir brauchen ja nicht viel an Bepflanzung“ muss man doch Dinge tun wie Rasen mähen, hier und da was Beschneiden, Unkraut bekämpfen etc. Das kann bei 1400 m² schonmal anstrengend werden. Achja: Wenn der Garten zum Haus hin abschüssig verläuft, kommt bei starkem Regen sicherlich auch hier ein Feuchtigkeitsproblem zutage.

Dach:Sehen Sie sich den Dachstuhl an-wenn das Holz bröselig oder mehlig ist muss dieser oftmals überholt werden.
Deckung: Wenn Ziegel fehlen (gerade am First und den Graten, also die ‚Kanten‘ des Daches) ist das kein gutes Zeichen. Eine Deckung hält auch nicht deutlich länger als 80,90 Jahre. Wenn sie schon so alt ist, sollte man auch da eine Neueindeckung zumindest für die Zukunft einplanen. Fehlende Unterspannbahn (Folie unter den Dachziegeln) erschwert den Dachbodenausbau-aber wie es trotzdem geht, steht ja in diesem Blog
Ist das Dach übrigend nicht gedämmt, sollte man auch das kurz- bis mittelfristig einplanen. Auch wenn man nicht ausbauen will, kocht ein Kochtopf ohne schlechter als einer mit Deckel.

Fassade: Große Risse würden mich skeptisch machen. Schauen Sie auch nach Feuchtigkeitsschäden (Putz blättert großflächig ab usw.)
Schauen Sie sich die Nordwest-Seite an, das ist meist die Wetterseite.

So, das war ganz schön viel! Sicher gibt es noch mehr Punkte oder hier und da andere/ergänzende Meinungen. Nutzen Sie die Kommentarfunktion! Ratsam ist auch, wenn es konkreter wird, einen Gutachter mitzunehmen.

Zusammengefasst hier die aus meiner Sicht wichtigsten Punkte:

-Lage
-Gute Substanz
-nicht verbastelt
-keine versteckten Gesundheitsgefahren

Alles andere wird sich schon finden Wie man selber renoviert, kann man ja hier lesen. Aber Achtung: Wer dafür keine Zeit oder kein Talent hat und alles abgeben muss, sollte schon mit einem ganz schönen Kostenpunkt rechnen. Hier mal so ein paar ganz grobe Preisrahmen aus unserer Renovierungszeit (Stadthaus ca. 10×10, EG, 1. OG, Dach, Keller), die Handwerkerleistungen die ich mir zumindest mal habe anbieten lassen:

– Dach neu decken: 20.000 – 25.000 €
– WDVS Außenfassaden verputzen, streichen etc. ca. 20.000 €
– Haustür mit Einbau 3000 €
– Hintertür 2000 €
– Heizung: ca. 7 Heizkörper tauschen, hier und da bisschen was ändern ca. 2500 €
– Sanitär: Ein Bad neu machen ca. 1000 €
– Fenster tauschen ca. 450 €

– selber machen, denn da weiß man was man gemacht hat: unbezahlbar 😉